Coinbase omogoča prve s kriptovalutami zavarovane stanovanjske kredite
Coinbase in Better Home & Finance sta v praksi začela izvajati prvi skladni (conforming) stanovanjski kredit z zavarovanjem v kriptovalutah v zgodovini ZDA. Ta posojilojemalcem omogoča, da zastavijo Bitcoin ali USDC kot zavarovanje za stanovanjsko posojilo s kritjem Fannie Mae, ne da bi morali likvidirati svoje naložbe.
Izdelek se neposredno vključuje v 12 bilijonov dolarjev vreden ameriški trg stanovanjskih hipotek, in sicer ne kot nišna zasebna ponudba, temveč kot instrument v skladu z GSE (Government-Sponsored Enterprise), ki ga podpira ista zvezna infrastruktura, ki jamči za več kot polovico nakupov stanovanj v Ameriki.
Naslov je zgodovinski, vendar se v ozadju skriva mehanizem, kjer pride do pravega kompromisa. BTC je za namene zavarovanja ovrednoten le s 40 % tržne vrednosti; USDC pa z 80 %. Posojilojemalec, ki zastavi za 100.000 USD Bitcoina, prejme 40.000 USD uporabnega kredita za polog. Gre za precejšen odbitek (haircut), ki omogoča, da se izračuni izidejo za GSE, hkrati pa od posojilojemalca zahteva znatno čezmerno zavarovanje.
Vprašanje, na katerega odgovarja ta članek: kaj je dejansko potrebno za uporabo kriptovalut pri nakupu hiše po tem okviru in kaj obstoj tega izdelka sporoča o tem, kam se premika institucionalna hipotekarna infrastruktura?
- Sprožilec politike: Direktor FHFA Bill Pulte je 25. junija 2025 naročil Fannie Mae in Freddie Mac, naj razvijeta smernice za oceno tveganja (underwriting) s kriptovalutami kot premoženjem, kar je zagotovilo regulativno podlago za ta izdelek.
- Mehanizem odbitka (haircut): BTC je ovrednoten na 40 % tržne cene; USDC na 80 %. Pozicija v višini 100.000 USD v BTC prinaša 40.000 USD ustreznega zavarovanja.
- Prvi na trgu: Coinbase in Better Home & Finance izvajata prvo skladno posojilo v okviru te strukture; posojilodajalec Newrez je medtem že lansiral lasten vzporedni program za kripto zavarovanja.
- Omejitev obsega: Ustrezajo le sredstva, ki so shranjena na borzah s sedežem v ZDA, imajo skladnost z AML in vsaj 60-dnevno zgodovino lastništva — hladne denarnice, DeFi pozicije in zastavljena (staked) sredstva so izključeni.
Odkrijte: Najboljše predprodaje kriptovalut, ki trenutno pridobivajo institucionalni zagon
Kako dejansko deluje struktura posojila pri Coinbase
Izdelek je strukturiran kot dva prepletena instrumenta: primarna skladna hipotekarna posojila s kritjem Fannie Mae in druga hipoteka, ki pokriva polog in je zavarovana z zastavljenimi kripto sredstvi. Coinbase hrani zastavljena sredstva v skrbništvu; posojilojemalci ne prenesejo lastništva, vendar je zavarovanje obremenjeno za čas trajanja posojila.
Odbitek (haircut) je odločilna omejitev. Da bi posojilojemalec pridobil 80.000 USD ustreznega kredita za polog z uporabo Bitcoina pri stopnji vrednotenja 40 %, mora zastaviti 200.000 USD v BTC.
Stopnja 80 % za USDC je kapitalsko učinkovitejša; 100.000 USD v USDC prinese 80.000 USD uporabnega zavarovanja, vendar še vedno zahteva pomemben varnostni rob zaradi čezmernega zavarovanja.
Okvir Fannie Mae za odbitke zaradi volatilnosti je zasnovan prav zato, da absorbira nihanja cen tega razreda premoženja, ne da bi prišlo do prisilne likvidacije na strani posojilojemalca.
Ni t.i. »margin callov«. Zavarovanje ni ogroženo zaradi kratkoročnih padcev cen. Kripto pozicija postane dostopna posojilodajalcu šele po 60 ali več dneh zamude pri plačilu, kar je usklajeno s standardnimi časovnicami postopkov zaradi neizpolnjevanja obveznosti in namerno ločuje kreditno tveganje hipoteke od dnevne volatilnosti kriptovalut.
Upravičena sredstva morajo biti shranjena na borzi, regulirani v ZDA, s popolno skladnostjo z AML in dokumentirano zgodovino lastništva vsaj 60 dni. Hladne denarnice so izključene. DeFi pozicije niso ustrezne. Zastavljena (staked) sredstva so izključena. Okvir je namenoma ozek; žrtvuje prilagodljivost za skladnost z GSE, kar je edina pot do statusa skladnega (conforming) posojila.
Arhitektura politike za tem projektom izvira neposredno iz direktive direktorja FHFA Pulteja z dne 25. junija 2025, ki je Fannie Mae in Freddie Mac naročila razvoj formalnih smernic za oceno tveganja pri digitalnih sredstvih. Predlogi okvira prve faze, ki obsegajo obravnavo volatilnosti in dokumentacijske standarde, so trenutno v pregledu pri FHFA, časovnica za uvedbo meril druge faze pa je predvidena v 6 do 12 mesecih.
