“코인 팔지 않고 내 집 마련”… 코인베이스, 세계 최초 가상자산 담보 주담대 시대 열었다
코인베이스(Coinbase)와 베터 홈 앤 파이낸스(Better Home & Finance)가 미국 역사상 처음으로 가상자산을 담보로 하는 ‘적격 전환 주담대’를 본격 가동했다. 이번 상품의 핵심은 대출자가 보유한 비트코인(BTC)이나 USDC를 매각하여 현금화하지 않고도, 이를 담보로 제공해 패니메이(Fannie Mae) 보증이 포함된 주택 자금을 조달할 수 있다는 점이다.
이 상품은 단순한 사설 대출 서비스가 아니라, 미국 주택 구매의 절반 이상을 책임지는 12조 달러 규모의 연방 국영기업(GSE) 모기지 인프라에 직접 편입되었다는 점에서 역사적인 의미를 갖는다.
다만 파격적인 혜택만큼 엄격한 담보 인정 비율이 적용된다. 비트코인은 시장 가치의 40%, USDC는 80%만 담보 가치로 인정받는다. 예를 들어 10만 달러 상당의 비트코인을 맡기면 4만 달러의 계약금 신용을 얻게 되는 구조로, 대출자에게는 상당한 수준의 초과 담보 설정이 요구된다.
- 코인베이스와 베터 홈 앤 파이낸스는 미국 역사상 최초로 비트코인 및 USDC를 담보로 활용하여 자산을 매각하지 않고도 패니메이 보증 주택 자금을 조달할 수 있는 적격 대출 구조를 운용하기 시작했다.
- 이번 시스템은 기존의 수동적인 신용장이나 복잡한 자산 매각 절차 대신, 코인베이스가 수탁하는 가상자산을 담보로 설정하여 계약금을 즉각적으로 신용화하는 메커니즘을 채택했다.
- 이번 행보는 2025년 6월 25일 발표된 FHFA의 디지털 자산 언더라이팅 지침을 기반으로 하며, 리테일 대출 기관인 뉴레즈(Newrez) 등도 유사한 프로그램을 출시하며 12조 달러 규모의 미국 모기지 시장 선점 경쟁에 나섰다.
대출 구조와 ‘헤어컷(가치 할인)’ 적용 방식
이번 대출 상품은 두 개의 금융 인스트루먼트가 결합된 형태다. 패니메이가 보증하는 기본 적격 모기지와, 가상자산 담보로 확보한 계약금 대출이 겹쳐진 구조다. 담보로 제공된 가상자산은 코인베이스가 수탁하며, 대출 기간 동안 소유권은 유지되지만 처분 권한은 제한된다.
가장 눈에 띄는 특징은 변동성을 흡수하기 위한 ‘헤어컷’ 메커니즘이다. 비트코인의 경우 40%의 담보 인정 비율을 적용받으므로, 8만 달러의 계약금을 확보하려면 20만 달러어치의 비트코인을 예치해야 한다. 변동성이 낮은 USDC는 80%를 인정받아 상대적으로 자본 효율성이 높지만, 여전히 일정 수준의 완충 지대가 필요하다.
주목할 점은 가상자산 특유의 가격 급락 시에도 마진 콜(추가 담보 요구)이 발생하지 않는다는 것이다. 패니메이의 프레임워크는 단기적인 가격 변동이 대출자의 강제 청산으로 이어지지 않도록 설계되었다. 대출 기관이 담보 자산에 권리를 행사하는 경우는 오직 대출자가 60일 이상 원리금을 연체했을 때뿐이며, 이는 일반적인 주택 압류 절차와 궤를 같이한다.
이러한 혁신적인 금융 상품이 등장할 수 있었던 배경에는 2025년 6월 25일 발표된 빌 풀티(Bill Pulte) 연방주택금융청(FHFA) 국장의 지시가 있었다. 그는 패니메이와 프레디맥(Freddie Mac)에 디지털 자산을 자산으로 인정하는 언더라이팅 가이드라인을 개발하도록 명령하며 규제적 토대를 마련했다.
현재 FHFA는 변동성 처리 및 문서화 표준을 포함한 ‘1단계 프레임워크’를 검토 중이며, 향후 6~12개월 내에 더욱 확장된 ‘2단계 기준’이 발표될 예정이다. 다만 현재 이용 가능한 자산의 범위는 매우 제한적이다.
- 승인 거래소 전용: 자금세탁방지(AML) 규정을 준수하는 미국 내 규제 거래소에 보관된 자산만 인정된다.
- 보유 기간 증빙: 최소 60일 이상의 보유 내역이 문서로 증빙되어야 한다.
- 제외 자산: 개인 코인 지갑(콜드 월렛) 보관 자산, 디파이(DeFi) 포지션, 스테이킹 중인 자산은 담보로 활용할 수 없다.
업계에서는 코인베이스의 이번 행보가 가상자산을 단순한 투기 수단에서 실질적인 ‘자산 가치’로 격상시킨 사건으로 보고 있다. 대형 대출 기관인 뉴레즈(Newrez) 역시 유사한 프로그램을 출시하며 시장 경쟁에 가세했다.
비록 초기 단계에서는 엄격한 헤어컷과 거래소 보관 요건 등 제약이 많지만, 미국 주택 금융의 핵심인 GSE 시스템에 가상자산이 편입되었다는 사실만으로도 기관급 모기지 인프라의 향후 방향성을 가늠케 한다. 이는 장기적으로 가상자산 보유자들이 자산을 매각해 세금을 납부하는 대신, 자산 가치를 유지하며 실생활에 활용하는 ‘부의 선순환’ 모델을 제시할 것으로 기대된다.
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