Η Coinbase στηρίζει τα πρώτα συμβατικά στεγαστικά δάνεια με εγγύηση κρυπτονομισμάτων
Η Coinbase και η Better Home & Finance έθεσαν σε λειτουργία το πρώτο συμβατικό στεγαστικό δάνειο με εγγύηση κρυπτονομισμάτων στην ιστορία των ΗΠΑ, επιτρέποντας στους δανειολήπτες να δεσμεύσουν Bitcoin ή USDC ως εξασφάλιση για ένα στεγαστικό δάνειο υποστηριζόμενο από τη Fannie Mae, χωρίς να χρειαστεί να ρευστοποιήσουν τις θέσεις τους.
Το προϊόν συνδέεται απευθείας με την αγορά οικιστικών ακινήτων των ΗΠΑ ύψους 12 τρισεκατομμυρίων USD, όχι ως μια εξειδικευμένη ιδιωτική προσφορά, αλλά ως ένα συμβατικό μέσο GSE (Government-Sponsored Enterprise) που υποστηρίζεται από την ίδια ομοσπονδιακή υποδομή η οποία καλύπτει περισσότερο από το ήμισυ των αμερικανικών αγορών κατοικιών.
Ο τίτλος της είδησης είναι ιστορικός. Ο μηχανισμός που κρύβεται πίσω από αυτόν είναι εκεί όπου βρίσκεται ο πραγματικός συμβιβασμός. Το BTC αποτιμάται στο 40% της αγοραίας αξίας του για σκοπούς εγγύησης, ενώ το USDC αποτιμάται στο 80%. Ένας δανειολήπτης που δεσμεύει 100.000 USD σε Bitcoin λαμβάνει 40.000 USD σε χρησιμοποιήσιμη πίστωση προκαταβολής, μια μείωση (haircut) που κάνει τους υπολογισμούς να λειτουργούν για τις GSEs, αλλά απαιτεί σημαντική υπερεξασφάλιση από τον δανειολήπτη.
Το ερώτημα που απαντά αυτό το άρθρο: τι χρειάζεται στην πραγματικότητα για να χρησιμοποιήσετε κρυπτονομίσματα για την αγορά σπιτιού υπό αυτό το πλαίσιο, και τι σηματοδοτεί η ύπαρξη αυτού του προϊόντος για την κατεύθυνση των θεσμικών υποδομών στεγαστικών δανείων;
- Πολιτικό έναυσμα: Ο διευθυντής της FHFA, Bill Pulte, έδωσε οδηγία στη Fannie Mae και τη Freddie Mac στις 25 Ιουνίου 2025, να αναπτύξουν κατευθυντήριες γραμμές για την αξιολόγηση των κρυπτονομισμάτων ως περιουσιακών στοιχείων, παρέχοντας τη ρυθμιστική βάση για αυτό το προϊόν.
- Μηχανισμός Haircut: Το BTC αποτιμάται στο 40% της τιμής αγοράς και το USDC στο 80%. Μια θέση 100.000 USD σε BTC αποδίδει 40.000 USD σε επιλέξιμη εγγύηση.
- Πρωτοπόροι: Η Coinbase και η Better Home & Finance εκτελούν το πρώτο συμβατικό δάνειο υπό αυτή τη δομή· ο δανειστής Newrez έχει έκτοτε ξεκινήσει το δικό του παράλληλο πρόγραμμα με εγγύηση κρυπτονομισμάτων.
- Περιορισμοί πεδίου: Μόνο περιουσιακά στοιχεία που διακρατούνται σε ρυθμιζόμενα ανταλλακτήρια των ΗΠΑ με συμμόρφωση AML και ιστορικό διακράτησης 60 ημερών είναι επιλέξιμα — τα cold wallets, οι θέσεις DeFi και τα στοιχεία με staking εξαιρούνται.
Ανακαλύψτε: Οι καλύτερες προπωλήσεις κρυπτονομισμάτων που κερδίζουν θεσμική δυναμική αυτή τη στιγμή
Πώς λειτουργεί στην πραγματικότητα η δομή του δανείου από Coinbase
Το προϊόν είναι δομημένο ως δύο μέσα που στρώνονται μαζί: ένα πρωτεύον συμβατικό στεγαστικό δάνειο υποστηριζόμενο από τη Fannie Mae και ένα δεύτερο δάνειο που καλύπτει την προκαταβολή, εξασφαλισμένο με δεσμευμένη εγγύηση κρυπτονομισμάτων. Η Coinbase διακρατεί τα δεσμευμένα περιουσιακά στοιχεία· οι δανειολήπτες δεν μεταβιβάζουν την κυριότητα, αλλά η εγγύηση είναι δεσμευμένη για τη διάρκεια του δανείου.
Get your house and keep your crypto.
Crypto-backed mortgages are here – increasing access to homeownership for millions of Americans.
Buy a home without converting your portfolio by using BTC or USDC as collateral for your down payment.
Offered by Better, powered by Coinbase. pic.twitter.com/9hfL3fVty5
— Coinbase 🛡️ (@coinbase) March 26, 2026
Το haircut είναι ο καθοριστικός περιορισμός. Για να δημιουργηθεί πίστωση προκαταβολής 80.000 USD χρησιμοποιώντας Bitcoin με συντελεστή αποτίμησης 40%, ένας δανειολήπτης πρέπει να δεσμεύσει 200.000 USD σε BTC.
Το ποσοστό 80% του USDC είναι πιο αποτελεσματικό ως προς το κεφάλαιο· 100.000 USD σε USDC αποδίδουν 80.000 USD σε χρησιμοποιήσιμη εγγύηση, αλλά εξακολουθούν να απαιτούν ένα ουσιαστικό περιθώριο υπερεξασφάλισης.
Το πλαίσιο της Fannie Mae για το haircut μεταβλητότητας έχει σχεδιαστεί ακριβώς για να απορροφά τις διακυμάνσεις των τιμών της κατηγορίας περιουσιακών στοιχείων χωρίς να προκαλεί αναγκαστικές ρευστοποιήσεις από την πλευρά του δανειολήπτη.
Δεν υπάρχουν margin calls. Η εγγύηση δεν κινδυνεύει από βραχυπρόθεσμες πτώσεις των τιμών. Η θέση κρυπτονομισμάτων γίνεται αξιοποιήσιμη για τον δανειστή μόνο μετά από 60 ή περισσότερες ημέρες καθυστέρησης πληρωμής, ευθυγραμμιζόμενη με τα τυπικά χρονοδιαγράμματα εκποίησης και αποσυνδέοντας σκόπιμα τον πιστωτικό κίνδυνο του στεγαστικού δανείου από την καθημερινή μεταβλητότητα των κρυπτονομισμάτων.
Τα επιλέξιμα περιουσιακά στοιχεία πρέπει να διακρατούνται σε ρυθμιζόμενο ανταλλακτήριο των ΗΠΑ με πλήρη συμμόρφωση AML και ελάχιστο τεκμηριωμένο ιστορικό διακράτησης 60 ημερών. Τα cold wallets εξαιρούνται. Οι θέσεις DeFi δεν πληρούν τις προϋποθέσεις. Τα στοιχεία με staking είναι εκτός. Το πλαίσιο είναι στενό εκ σχεδιασμού· ανταλλάσσει την ευελιξία με τη συμβατότητα με τις GSEs, που είναι η μόνη οδός για το καθεστώς συμβατικού δανείου.
Η αρχιτεκτονική πολιτικής πίσω από αυτό ανάγεται απευθείας στην οδηγία του Διευθυντή της FHFA, Pulte, της 25ης Ιουνίου 2025, που διέταξε τη Fannie Mae και τη Freddie Mac να αναπτύξουν επίσημες κατευθυντήριες γραμμές αξιολόγησης για τα ψηφιακά περιουσιακά στοιχεία. Οι προτάσεις πλαισίου της Φάσης 1 που καλύπτουν τη διαχείριση της μεταβλητότητας και τα πρότυπα τεκμηρίωσης βρίσκονται επί του παρόντος υπό αναθεώρηση από την FHFA, με χρονοδιάγραμμα 6 έως 12 μηνών πριν από την έναρξη των κριτηρίων της Φάσης 2.
