Tokenização imobiliária só causa problemas e gera fraudes, aponta entidade

O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), em um comunicado, alertou para os riscos da tokenização imobiliária. De acordo com o parecer técnico da entidade, o sistema de converter imóveis em tokens não é eficiente.

A entidade, que representa os cartórios do país, afirma que a prática cria um sistema paralelo ao atual, com potencial para fraudes, evasão fiscal e insegurança jurídica.

De acordo com o IRIB, a tokenização de imóveis pode gerar opacidade nas transações, dificultar a fiscalização e comprometer direitos reais consolidados. Além disso, a entidade também destaca o risco de anulações em massa de negócios, caso a Justiça questione a validade das transações feitas sem a devida qualificação registral.

No documento, o IRIB afirma que a tecnologia, por si só, não garante segurança jurídica. Além disso, argumenta que as redes blockchain, apesar de imutáveis, não podem substituir a análise de vontade, identidade e legalidade.

De acordo com o parecer, transações tokenizadas podem escapar ao controle dos cartórios, permitindo a posse ou venda de imóveis sem recolhimento de impostos.

Tokenização imobiliária não é boa

A entidade cita o caso do sistema MERS, nos EUA, durante a crise de 2008, como exemplo de como a descentralização pode causar colapso informacional e disputas judiciais. De acordo com o parecer, no Brasil, a duplicação de registros – em cartórios e blockchains – criaria inconsistência de dados e travamentos judiciais.

Fernando Lopes, advogado especialista em DeFi, reconhece os riscos de modelos que tentam substituir o cartório por plataformas privadas. No entanto, ele critica a visão do IRIB por ignorar o uso de redes públicas, como Ethereum, e contratos inteligentes auditáveis.

De acordo com ele, a blockchain pode, sim, trazer segurança e rastreabilidade superiores ao modelo atual.

Arthur Coelho, CEO da Tokeniza, também rebate o parecer. De acordo com ele, a crítica parte de uma visão ultrapassada, baseada no cartório como único detentor da produção de efeitos jurídicos. De acordo com Coelho, imóveis já podem ‘nascer’ tokenizados, com todo o histórico em blockchain, garantindo transparência e integridade desde a origem.

Coelho ainda ressalta que a imutabilidade da blockchain não impede correções legais. É possível criar novos lançamentos que anulam juridicamente registros anteriores, como ocorre em sistemas digitais já utilizados pelo Judiciário brasileiro.

Integração é o futuro, afirmam defensores da tecnologia

Para os entusiastas da tokenização, o desafio não está na tecnologia, mas na resistência institucional. Coelho afirma que os imóveis fora do ambiente digital precisam passar por um processo de ‘digitalização jurídica’, com validação feita por entes com fé pública e múltiplas camadas de autenticação.

Ele propõe três caminhos para a integração segura: reconhecimento legal da blockchain como base registral, governança jurídica híbrida e normas específicas de interoperabilidade com os cartórios. Segundo ele, só assim será possível evitar conflitos e garantir uma migração gradual e confiável para o sistema digital.

Mesmo com as críticas, o Brasil já avança na prática. Em junho, entrou em operação a primeira bolsa de imóveis tokenizados do mundo, resultado de parceria entre Netspaces e CF Inovação. O projeto já conta com 100 incorporadoras e 10 mil corretores, marcando um novo capítulo na digitalização do mercado imobiliário.

Leia mais:

• Drex avança: Caixa anuncia testes com pagamentos off-line usando CBDC
• Bitcoin hoje: tensão entre Musk e Trump gera pânico no mercado
• EUA desenvolvem CBDC mesmo com veto de Donald Trump